“청량리에서 여기는 몰랐을껄?”전농삼성아파트 임장기 (동대문구 전농동)

 

전농삼성아파트 임장

요즘 부쩍 서울 동북권 단지가 눈에 밟히더라고요.

청량리 일대가 변하고 있다는 건 다들 아실 텐데, 그 동네 한가운데에서 은근히 묻힌 진주 같은 단지 하나가 있습니다.

바로 전농삼성아파트.

사실 처음엔 ‘그냥 2000년대 초반 구축인가?’ 싶었는데요.

직접 가보니 분위기도 다르고, 입지 해석도 꽤 달랐습니다.

게다가 서울시립대가 바로 옆이라는 점도 신선했어요. 이름만 보면 헷갈릴 수도 있겠지만, 진짜 서울대보다 서울대(시립대)가 더 가까운 아파트랍니다 :)

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분석.1

단지 정보 요약

항목	내용
단지명 / 위치	전농삼성아파트 / 동대문구 전농동 155
총세대수 / 준공년도	463세대 / 2000년 5월 (24년차)
매매가 / 전세가 (26평 기준)	26평형: 매매 7.8억 / 전세 3.9억
매매가 / 전세가 (33평 기준)	33평형: 매매 8.6억 / 전세 4.5억
전세가율(33평 기준)	약 52%
교통 접근성	청량리역 도보 10분
학군 / 편의시설	서울시립대 인접, 전곡초,전일중,전농중 도보권, 이마트 청계천점
인근 입주 예정 물량 (동대문구)	2년 내 약 12,400세대 예정

📝 해설

총 463세대의 중형 단지이며, 2000년 준공이라 노후화는 있지만 외관은 깔끔하게 유지되고 있었어요.
26평 와 33평이 1억이 채 차이가 안나고 있는 모습니다. 매수를한다면 33평을 노려보는게 이점이 많을 것 같습니다.
33평 최근 실거래 기준 시세는 8.5억 수준. 전세가가 4.5억 선으로, 전세가율이 52% 정도라 실투자금은 약 4억.

그런데 중요한 건 최근 시세 흐름입니다.
👉 2022년 고점은 약 10.4억, 작년 최저점은 7.8억.
지금은 저점 대비 10% 이상 반등 중, 박스권 하단에서 슬슬 탈출 중인 흐름이죠.

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분석.2

🏡 현장 분위기 한줄평: “은근 조용한 서울 중심지”

현장에서 가장 인상 깊었던 건 조용함이에요.
서울시립대 캠퍼스가 바로 옆에 있어서 그런지, 평일 오전인데도 산책하는 주민들만 간간히 보였고, 도심 한가운데 느낌은 전혀 없었어요.
주차는 지하주차장 지상 병행. 공간이 넉넉한 편은 아니고 요즘 스타일은 아니지만, 불편할 정도는 아닙니다.
커뮤니티 시설은 사실상 없다고 보면 되고, 단지 내 조경은 그나마 잘 관리되고 있어요.

 

제가 방문했던 1월에는 엘리베이터 리모델링 공사가 한창이였는데, 지금쯤이면 공사가 마쳤겠네요.

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분석.3

💸 투자 분석 포인트

전세가율: 약 52%
실투자금: 전세 끼고 약 4억
전략 제안: 장기 보유 전략 추천 (5년 horizon)

📌 분석 요약

지금은 신축 대비 ‘올드한 구축’이라 투자 메리트가 애매해 보일 수 있지만, 청량리권 정비가 완성될 때 시세 리레이팅이 가능한 단지입니다.
단순 구축이 아닌, ‘신축 전에 들어갈 마지막 구축 갭 물건’이 될 수 있는 위치죠.

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🏗️ 정비사업 흐름은요?

 

호재명	완공 예정
전농9구역	사업시행인가 지정
전농8구역	조합설립인가
청량리역 복합환승센터 + GTX 예정	~2028년
배봉산 숲길 정비	순차 진행 중

📌 분석 요약

지금은 신축 대비 ‘올드한 구축’이라 투자 메리트가 애매해 보일 수 있지만, 청량리권 정비가 완성될 때 시세 리레이팅이 가능한 단지입니다.
단순 구축이 아닌, ‘신축 전에 들어갈 마지막 구축 갭 물건’이 될 수 있는 위치죠.

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분석.4

🏪 생활 인프라와 입지, 실거주에도 괜찮을까?

• 서울시립대: 도보 5분
• 전곡초: 초품아 가능
• 중/고 : 전일중, 전농중, 해성국제컨벤션고등학교,해성여자고등학교
• 이마트 청계천점: 도보 8분
• 청량리역: 도보 10분 or 버스 3정거장
• 배봉산 숲길: 도보 산책권

 

📌 실거주 관점에서는 입지 자체는 확실히 괜찮습니다. 대신 커뮤니티 부족, 내부 구조의 좁은 주방 동선 등은 단점으로 작용할 수 있어요.

 

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분석.4

🆚 인근 단지 비교 분석(33평대 동일평수)

단지명	준공	매매가	전세가	전세가율	특징
전농삼성	2000	8.6억	4.5억	52%	시립대 앞 구축
전농SK	2000	8.9억	4.8억	53.6%	대단지 브랜드
래미안아름숲	2012	11억	6.5억	58.1%	신축급, 배봉산 옆

📌 전농삼성은 가격은 낮고, 입지 조건은 준수하지만 커뮤니티/브랜드 면에서는 아쉬움이 있어요.
반면 전농SK 대단지인 만큼 상권형성도 보다 많 고 무엇보다 거래량이 전농동에서 가장 많습니다.
래미안아름숲은 매매가 자체가 높아, 갭 메우기 수요가 발생할 수 있는 구도입니다.

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👀 분석

 

항목	해설
시세 흐름	박스권 저점에서 반등 중. 2022 고점 대비 아직 여유 있음
실투자금 구조	약 4억 (전세 끼고 매입 시)
내부 구조 실용성	2Bay 판상형 / 좁은 주방 동선 / 리모델링 여지 있음
수요층 명확화	청량리 직장인, 저학년 자녀를 둔 신혼부부 등

 

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최종분석.

🔚 정리하면

👨‍👩‍ 실거주자에게:

“서울 중심에서 8억대 30평대. 아이 키우기 좋은 조용한 대학 캠퍼스타운형 입지”
전농삼성아파트 33평형은 방 3개, 욕실 2개, 실사용면적 84㎡ 내외로, 영유아 자녀를 둔 3~4인 가족 실거주에 적합한 구조입니다.
서울시립대 캠퍼스와 전농초가 도보권에 있고, 배봉산 숲길과 청계천이 가까워 자연 환경도 우수하죠.
무엇보다 중요한 건, 강남권과는 전혀 다른 ‘서울 동북부만의 조용한 분위기’입니다.
대학가 특유의 한적함, 학생들과 시민들이 공존하는 보행자 위주의 동선,그리고 요즘 신축단지에서 보기 힘든 조용한 중심지 생활이 가능하다는 점이죠.
다만, 실내 마감재는 리모델링이 필요한 매물이 많고, 커뮤니티 시설은 없거나 매우 간소합니다.
‘펫놀이터’, ‘실내놀이터’ 같은 트렌디한 시설은 없지만,오히려 산책로와 캠퍼스타운형 생활을 선호하는 분들에겐 차분한 일상이 장점으로 느껴질 수 있습니다.

🚸 추천 실거주 수요층

초등~중등 자녀를 둔 학부모
종로·청량리·광진·성동 등 도심 접근 직장인
조용한 생활을 선호하는 중산층 이상 실수요자
신축보다 넓은 실사용 면적과 낮은 진입가를 중시하는 신혼부부

🧭 판단 포인트

84㎡ 30평대 실거주 매물 자체가 희소
부분 인테리어 예산 여유가 있다면 만족도 급상승
인근 청량리·전농9구역 정비 완료 시, 주거 환경 전반 업그레이드 기대

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📈 투자자라면:

“신축은 갭이 안 나오고, 구축은 적당한 실투도 드물죠. 그래서 이게 ‘마지막 4억 갭 중형평형’일 수 있습니다”
전농삼성 33평형은 매매가 8.5억, 전세 4.5억, 전세가율 52.9%.
👉 실투자금 약 4억 수준으로, 현재 서울에서 이런 중형 구축 투자 기회는 빠르게 줄어들고 있습니다.
2022~2023년 저점 구간에서 반등해 현재는 안정 구간에 진입했고, 인근 신축(래미안아름숲: 10.08억, 전농SK1차: 8.99억) 대비 갭은 약 1.5억 수준으로 존재합니다.
전세가율만 보면 SK1차(약 51.8%)보다 소폭 높고, 래미안보다도 근소하게 우위입니다.게다가, 전농삼성은 입지 잠재력은 그대로인데 신규 공급이 없는 유지형 단지입니다.전세 수요는 계속 생기는데, 공급은 없는 구조라 임대 수익과 매도 시점 모두 유리하게 잡힐 수 있는 상품입니다.

 

📌 장기 보유 전략 시나리오

전농9구역 + GTX 청량리 완공 (~2028)
→ 신축 시세 11~12억대 형성되면 구축 수요도 함께 상승
→ 자연스러운 갭 축소 + 매도 타이밍 확보

🧠 이런 투자자에게 적합합니다

실투자금 4억 미만으로 30평대 갭투자 노리는 분
구축 저점 구간에 진입해 중장기 보유 전략 세우는 투자자
신축 진입은 부담되지만, 입지·입주 수요는 포기 못하는 분
향후 월세 전환 또는 부분 전세 임대 전략 고려 중인 분

 

📊 전략 키워드 정리

실투자금: 약 4억
전세가율: 52.9%
개발 모멘텀: 청량리 GTX·전농9구역 재개발
대체재 대비 가격 메리트: 래미안 10억↑, SK1차 9억
수급 측면: 중형 구축 희소 + 신축 대체 수요 유입 가능성

 

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