[동대문구] "8억대인데 청량리 생활권? 전농 SK1차, 단지 임장 리뷰

 

📅 2025년 4월 14일 전농동 전농 SK1차 임장리뷰

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4월 중순, 봄꽃이 가득 피어있는 전농동 일대를 걸으며 전농 SK1차 아파트를 방문했습니다. 라고 써야하지만...

사실 임장은 12월에 갔다왔고 임장기록을 이제서야 쓰게되네요.

전농 SK 는 강북 중심이자 동대문권 대표 구축 대단지로 꼽히는 이곳은 많은 거래량으로 실거주 수요와 투자 수요가 균형을 이루는 지역입니다. 특히 면목선, GTX-B/C, 청량리 복합개발 등 호재가 집중된 입지로 다시금 주목받고 있어 직접 임장을 다녀왔습니다.

 

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🧭 단지 정보 요약

항목	내용
단지 명 / 위치	전농 SK1차 / 서울 동대문구 전농동 10
총 세대수 / 준공연도	1,830세대 / 2000년 7월
매매가 / 전세가 (대표 평형)	33평형: 9.1억 / 5억
전세가율	54.9%
교통 접근성	5호선 답십리역/ 1호선 청량리역 도보 20분, 면목선 103번역 예정 (2024년 6월 5일: 예비타당성 통과)
학군 / 편의시설	전농초,전농중,전일중,해성국제번벤션고등학교 도보권, 이마트 청계점, 경희의료원
인근 입주 예정 물량	2년 내 약 2,300세대 (청량리역 인근 위주)

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🔍 단지 임장 후기 및 분석

단지 내 풍경 및 외관

2000년 준공된 구축 단지지만, 단지 외관과 조경은 비교적 양호하게 유지되고 있습니다. 동간 거리가 넓고, 단지 내에 놀이터와 산책로, 작은 커뮤니티 센터가 마련되어 있어 가족 단위 실거주자에게 적합한 구조입니다.

단지 내 풍경

 

대형 단지의 전형적인 쾌적하고 정비가 잘되어 있는 모습이네요
지하 주차장은 동에 따라 엘리베이터가 연결되어 있는 곳도 있고 없는 곳도 있다고 합니다.

 

단지 내 놀이터는 정비가 잘되어 있습니다.

단지내 놀이터

 

단지 외 상가 및 주변

단지 바로 앞 5층짜리 상가건물이 있으며, 웬만한 상가는 입점해있어 단지 내 생활권 형성이 충분히 가능해 보입니다.

정문 쪽 상가

후문 쪽 상가

매물 임장 후기

매물 임장으로 확인해 보니 정문에 있는 107동, 108동 이 로열 동입니다.
107동 중간층 수리 없는 매물이, 후문 쪽에 있는 105동 특 올 수리(시공비 8천만 원) 매물과 비교해서 천만 원이 더 비쌌으며 (탑 측이긴 했음),
109동 상층 수리 없는 매물이, 111동 올 수리 발코니 확장 매물과 가격이 비슷합니다.
같은 조건이면 로열 동관 비 로열 동의 가격차이가 약 5~7천 차이가 나는 것 같습니다. 그리고, 부동산 분위기 자체가 투자자에게는 매물을 잘 보여주지 않고 기피하며, 실거주할 사람 즉, 바로 매매가 가능한 사람에게만 보여주는 분위기더라고요.

실거주 관점

• 일조/조망: 중층 이상은 조망 확보 양호. 남동향 위주 배치로 채광도 무난
• 소음: 외곽 동 일부는 차량 통행을 존재하나 내부는 조용한 편
• 층간 소음: 구축이므로 방음 성능은 다소 약함.
• 관리비: 30평대 기준 월평균 24~27만 원 선

투자 관점

• 30평대 기준 전세가율 54.9%, 실거주-투자 균형 단지
• 갭투자 진입은 약 4.1억 + 취득세 약 3,000만 원 → 실투자금 약 4.4억
• 전 고점 대비 82% 회복률 (20평대 비교)

 

정비 사업 흐름

전농동은 이미 1~7구역으로 구획된 대 개발지 중심 정비가 거의 마무리되었고 8구역이 조합설립 인가가 났습니다. 전농 SK1차 자체는 재건축 연한은 도달했으나 사업 추진 움직임은 아직 없는 거 같네요, 다만 인근 노후 단지들이 리모델링 논의를 시작하며 장기적 관점에서 리뉴얼 가능성은 존재하지 않을까 싶습니다.

[호재 일정표]

호재	진행 상황	일정
면목선	예타 통과	2036년 개통 예정
GTX-C 청량리역	공사 중	2030년 개통 예정
GTX-C 청량리역	공사 중	2028년 개통 예정

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입지 및 생활환경 분석

• 도보 인프라: 전농초·전농중·이마트·경희의료원·청량리전통시장 등 10분 이내 도달 가능
• 접근성: YBD 50분, CBD 35분, 강남 약 45분 소요 (환승 기준)
• 향후 교통망 확장: 면목선 도심 접근성 소폭 향상 전망 (출처: 서울시 도시기반본부)

 

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📊 인근 단지 비교 분석

단지 명	준공	매매가	전세가	전세가율	특징
전농 SK1차	2000	8.99억	4.82억	53.6%	대단지, 역세권 아님
청솔 우성	2000	8.4억	5억	59.5%	대단지,
래미안 아름숲	2012	11억	6.4억	58.1%	중형 단지, 준 신축(?)

사실 이 세 곳의 단지는 역세권과 거리가 멀다는 점은 공통된 단지이며, 생활권에서 밀려난 청솔 우성이 그만큼 가격 반영이 된 듯 보입니다.
래미안이 연식과 브랜드, 초품아라는 장점이 가격에서 말해주고 있고, 전 고점 대비 회복률이 좋은 편입니다.
하지만 투자 관점으로 봤을 때, 환금성을 절대 간과할 수 없다고 보고 래미안은 지난 1년간 거래 5건, 전농 sk는 35건이 넘습니다. 1,800세대가 넘는 단지인 만큼 거래량이 받쳐주기 때문에 투자 측면에서는 래미안보다는 전농 SK가 투자금 대비 이율이 우세해 보입니다.

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🏗 수급 분석

• 2년 내 입주 예정: 청량리 4구역, 제기 6구역 등약 2,300세대 예정
• 노후 아파트 비율: 전농동 내 20년 이상 노후 비율 약 65%
• 수급 전망: 개발 완료 단지 외 공급은 점차 감소세, 중장기적 안정세 전망

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🎯 실제 투자 시선 분석

현재 시세 흐름

• 2022~2023 하락기 이후 가격 회복 중
• 최근 33평 기준 8.5억 → 9.1억 선으로 회복세 진입

실투자금 구조

• 전세가율 54.9%, 갭투자금 약 4.1억
• 취득세 포함 시 실투자금 약 4.4억 수준
• 대출 40% 활용 시 자본금 2.7억으로 진입 가능

내부 구조 실용성 / 리모델링 수요

• 3베이 구조, 확장 시 실사용 면적 넓음
• 구축 특성상 리모델링 수요 존재 (주방/욕실 리모델링 시 1천~1.5천만 원 예상)

수요층 명확화

• 30~40대 자녀 둔 중산층 가족 실수요 주도
• 면목선 호재 / 청량리 호재 간접 수혜 선반영 투자자층 점차 유입

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✅ 최종 요약

실거주자 관점

전농 SK1차는 전농초, 이마트, 경희의료원 등 풍부한 생활 인프라를 도보로 누릴 수 있는 강점이 있으며, 대단지 특유의 안정된 환경과 조용한 주거 분위기가 특징입니다. 특히 동간 거리가 넓고 단지 내 조경이 잘 유지되어 있어 중산층 자녀 둔 3~4인 가족에게 이상적입니다. 다만 구축 특성상 커뮤니티 시설은 제한적이며, 내부 구조는 리모델링 여지가 있습니다.

투자자 관점

교통 호재를 직·간접으로 반영할 수 있는 입지에 위치. 전세가율 54.9%로 갭투자 진입장벽은 다소 높으나, 실투자금 약 4.5억 선으로 장기 투자 시 교통망 개선에 따른 시세 상승 여력이 존재합니다. 월세 수익률은 2% 초반으로 실거주 겸 투자 전략에 적합한 수준.

 

역세권과는 거리가 멀지만 전 고점 대비 늦은 회복세와 추후 직, 간접적 수혜 요인이 매매가 상승으로 작용할 것으로 보임.

 

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