“은퇴자 도시” vs “노인 특공”…대선후보 ‘고령자 주거 공약’ 비교 분석

🗓️ 2025년 5월 15일

요즘 대선 공약 살펴보면 청년·신혼부부 얘긴 많은데,
정작 은퇴하신 부모님, 혼자 사시는 어르신을 위한 정책은 잘 안 보이죠. 
하지만 통계는 다릅니다.

65세 이상 고령자가 
1천만 명을 넘긴 이 초고령 사회에서,
‘어디서 어떻게 살 것인가’는 
당사자들뿐 아니라 우리 모두의 숙제입니다.

이번 포스팅에서는
이재명 후보의 “은퇴자 도시”, 
김문수 후보의 “노인 특공” 등 
대선 주자들이 내놓은 고령층 주거 공약을 쏙쏙 정리해 보겠습니다.

공약이 어떤 현실을 말하고 있고,
무엇이 가능성이 있고,
우린 어디서 주목해야 할지—
쉽게, 그리고 같이 고민해볼게요.

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 SUMMARY.1 

고령자 주거 현실: 숫자는 말하고, 정책은 못 따라간다

 

현재 우리나라 65세 이상 인구는 전체의 20%.
그런데 시니어 주택 공급은 단 1만2962가구, 전체 고령 인구의 0.13%에 불과합니다.
(2023년 기준, 노인복지주택·고령자복지주택 포함)
게다가 이 중 다수는 소득 기준이 있는 복지형 주택이거나
프리미엄 실버타운 같은 고소득층 전용입니다.
결국, 고령층 중 가장 많은 ‘중산층 노인’은 선택지가 없습니다.
이건 단지 주거 문제를 넘어, 복지·돌봄·상속·자산시장까지 연결된 구조적 문제죠.

 

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 SUMMARY.2 

"대선 공약 비교: 누가 현실을 더 정확히 보고 있을까?"

이재명 – “은퇴자 도시, 골드시티 만들겠다”

• 고령자 친화 주택 조성
• 지역사회 통합돌봄 체계 도입
• 관광·요양·의료시설 포함한 ‘골드시티’형 도시 구상
• 주택연금 제도 개선 통한 노후 소득 지원
📌 강점: 거시적이고 포괄적인 방향 설정
📌 한계: 구체적 공급계획·입지·재원 마련에 대한 언급 부족

듣기엔 좋아요. 그런데 구체적으로 어디, 몇 채, 어떤 방식으로 지을 건지는 아직 안 보여요.

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김문수 – “공공주택 25%, 노인 특공”

• 신규 공공주택의 25%를 고령층 특별공급
• 기초 의료·돌봄·커뮤니티 시설 의무화
• 민간건설 시 세대공존형 주택 유도 (인센티브 제공)
• 중대형 아파트 시장 유통 기대효과 (약 200만 가구)
📌 강점: 직접적 공급 비중 제시 + 정책 연계
📌 한계: 고령자 분산 이주 시 커뮤니티 단절 우려, 지역별 수요 대응이 관건

정책적 디테일이 보이긴 하는데, 실질적 수요와 커뮤니티 연결을 어떻게 풀지는 더 지켜봐야 해요.

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이준석 – “세금 감면, 생애주기 맞춤형”

• 주택 관련 세금을 생애주기별로 차등 감면
• 65세 이상 주택 매도 시 양도세 장기보유 특별공제 확대
📌 강점: 주거 이동성 확보, 간접 유도 방식
📌 한계: 공급 정책은 부재, 실버주택 자체에 대한 언급 없음

정책보다는 인센티브 중심. 당장의 주거지 변화보단, 선택 유연성에 방점이 있어요.

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 SUMMARY.3 

"무엇이 가장 현실적인가?"

시장에서 지금 가장 문제로 지적되는 건 중산층 시니어의 사각지대입니다.

• 복지 주택은 소득 조건 제한
• 프리미엄 실버타운은 고가
• 기존 주택은 크고 불편한데, 이주를 위한 실버 전용 단지는 부족

결국 “그냥 지금 사는 집에서 버티자”는 선택이 이어지고,
이는 주택 시장 전체에 ‘정체’ 현상을 만들어냅니다.
이런 상황에서 필요한 건,

1️⃣ 민간과 공공이 역할을 나눠 공급하는 실버주택 모델
2️⃣ 커뮤니티 단절 없는 ‘소규모 은퇴 단지’ 분산 조성
3️⃣ 주거와 돌봄이 통합된 패키지형 인프라

 

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 Final Take 

"고령층 주거 정책은 ‘인구구조’ 아닌 ‘삶의 구조’ 문제입니다"

"은퇴한 부모님이 계신 집, 이제는 거주지일까요? 아니면 감당 못 할 짐일까요?"
이 질문은 단지 개인의 고민이 아닙니다.
이제 한국 사회는 65세 이상 고령자가 1천만 명을 넘어서는 ‘100세 시대’에 들어섰고,
고령층의 ‘거주’는 곧 경제 순환의 핵심 변수가 됐습니다.
지금까지 주거정책은 ‘청년 중심’, ‘생애 초기’에만 집중돼 있었습니다.
하지만 이제 필요한 건 노후의 선택지를 넓혀주는 인프라입니다.
• 커뮤니티와 돌봄이 연결된 시니어 주택
• 중산층도 접근 가능한 합리적 모델
• 그리고 시장과 공공이 나눠 갖는 역할 분담
대선 후보들이 말하는 '은퇴자 도시', '노인 특공'은 단순한 선심성 공약이 아니고
우리는 그 안에서 대한민국의 미래 공간 구조를 읽어야 합니다.
"고령자 주거정책이 곧, 우리 모두의 미래주거 시나리오입니다."

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"부동산과 경제는 결국 연결되어 있습니다. 다음 글에서 그 연결고리를 살펴보세요."

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