"토허제 확대 한 달…강남 집값 멈췄다?" 서울 부동산에 무슨 일이

 

2025년 4월 20일 포스팅

지난 3월 24일부터 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구가 토지거래허가구역으로 확대 지정된 지 한 달이 지났습니다. 효과가 있었을까요? 결론부터 말씀드리자면, 집값 상승세는 확실히 꺾였고 거래량도 눈에 띄게 줄었습니다.

그렇다면 토허제가 어떻게 시장을 진정시켰는지, 그리고 앞으로 어떤 제도 변화가 예정돼 있는지 함께 살펴보시죠.

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▶ 가격 상승세 ‘급제동’…숫자로 확인된 효과

강남3구·용산구 주간 아파트가격 변동률(자료=한국부동산원)

서울시는 토지거래허가구역 확대 이후 아파트 매매가격을 면밀히 모니터링한 결과, 전 지역에서 가격 상승 폭이 뚜렷하게 줄었다고 밝혔습니다.

• 강남구: 0.83% → 0.16%
• 서초구: 0.69% → 0.16%
• 송파구: 0.79% → 0.08%
• 용산구: 0.34% → 0.14%

인근 지역으로의 풍선효과도 제한적이었습니다. 마포(0.13%), 성동(0.23%), 강동(0.09%) 등도 상승세는 이어졌지만 폭은 확연히 줄었습니다.

이 정도면 “단기 처방 효과 확실”하다는 평가도 나옵니다.

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▶ 거래량 급감…실수요자도 ‘잠시 멈춤’

거래량은 어떨까요? 토허제 효력 발생 전후를 비교해 보면 체감이 확 옵니다.

• (3/1~3/23) 강남3구+용산: 1,797건
• (3/24~4/18) 동일 지역: 31건

거래량이 사실상 ‘정지’ 수준입니다. 풍선효과가 우려됐던 마포·성동·강동 등 인접지역도 거래량이 줄긴 했지만, 강남권만큼은 아니었습니다.

‘투자 수요’가 움츠러들었고, ‘실수요자’들도 관망세로 전환한 걸로 보입니다.

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▶ 시세조작·위장거래 단속…현장 점검 강화

마포·성동·강동구 주간 아파트가격 변동률(자료=한국부동산원)

서울시는 국토부, 자치구 등과 함께 신고가 허위 게시, 입주권 위장 거래 등 부정행위 단속에도 나섰습니다.

• 중개업소 214곳 현장점검 → 59건 의심 거래 적발
• 실거주 여부 확인 위해 우편물, 차량등록 등 체크
• 위반 시 실거래가의 최대 10% 과태료 부과 예정

집값 담합까지 단속 대상으로 포함되며, 단순한 제도 운영을 넘어 ‘시장 질서 유지’에 무게가 실리고 있습니다.

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▶ 혼선 줄인다…‘입주권 거래’ 운영가이드 나온다

문제는 ‘입주권 거래’. 재건축·재개발 구역에서 이미 철거가 끝난 단지의 입주권은 실제 거주가 불가능한데, 토허구역 안에서는 실거주 조건을 붙이니 혼란이 생긴 것이죠.

이에 따라 국토부와 서울시는 곧 통일된 운영지침(가이드라인)을 확정할 예정입니다.

• 유주택자의 기존 주택 처리 기준
• 취득 후 입주시기
• 입주권 허가 적용 여부 등

실제 민원이 폭주했던 단지는 아래와 같습니다:

• 강남: 청담르엘, 대치구마을3지구 등
• 서초: 방배13·14구역, 반포주공 등
• 송파: 잠실미성크로바, 잠실르엘 등
• 용산: 한남3구역, 이촌현대멘션 등

실수요자는 ‘불확실성 제거’를, 행정기관은 ‘일관성 확보’를 노리는 중입니다.

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|한마디| 꺼지는 풍선?, 이제는 ‘가이드라인’이 관건

토허제 확대는 단기적으로 분명한 ‘냉각 효과’를 줬습니다.

그러나 이제는 제도의 디테일이 더 중요해졌습니다. 입주권, 실거주 요건, 기존 주택 처분 기준 등 실수요자들이 헷갈리는 부분을 얼마나 명확히 정리하느냐에 따라 정책 신뢰도가 갈릴 것입니다.

실수요자 입장에서는 조금 더 신중하게 움직일 시기입니다. 제도가 안착되고 불확실성이 줄어드는 순간, 다시 선택의 타이밍이 올 수 있으니까요.

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