"현금 1.8억으로 10억 아파트 산다?" 지분형 주담대, 진짜 혁신일까 무모한 실험일까

🗓️ 2025년 5월 02일

 

"청년층의 내 집 마련을 돕겠다며 정부가 준비 중인 '지분형 주택담보대출(지분형 주담대)'.

최근 금융위가 오는 6월 로드맵 발표를 예고하면서 시장의 이목이 집중되고 있습니다.

한편에선 "내 집 마련의 실질적인 대안"이라는 평가가 나오지만, 다른 한편에선 "시장 과열과 세금 손실 위험"에 대한 우려도 커지고 있는 상황.

이번 포스팅에서는 뉴스 보도를 기반으로, 정책의 구조부터 기대 효과, 그리고 잠재적 리스크까지 조목조목 짚어보겠습니다.

 

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지분형 주담대란? 정부와 집을 '공동구매'

지분형 주담대는 주택의 지분 일부(최대 40%)를 정부(또는 주금공)가 투자하고, 나머지 지분을 소비자가 매입하는 방식입니다.

소비자는 전체 주택에 거주하지만, 정부 지분에 대해 연 2%대의 사용료를 납부합니다.

이는 일반적인 주택담보대출과는 구조적으로 다릅니다. 대출은 '채무'인 반면, 지분형 주담대는 공공이 '투자자'로 참여한다는 점에서 부채 증가 없이도 주택을 매입할 수 있는 대안이 되는 셈입니다.

과거 2013년 도입됐던 '공유형 모기지'와 유사하지만, 당시에는 소비자 정서적 거부감과 정책의 지속성 부족 등으로 성공하지 못했습니다. 이번엔 시장 구조와 정책 설계가 보다 구체화되며 재등장한 상황입니다.

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 Summery.2  

"1.8억으로 10억 아파트 매입?" 수치로 보는 구조

 쉽게 10억 원짜리 서울 아파트 매입 할 경우를 예시로 들어봅시다.

• 주금공 지분 투자: 40% = 4억 원
• 개인 부담: 60% = 6억 원
• 이 중 은행 대출(최대 70%) 적용 시: 4.2억 원
• 필요 현금: 약 1억8000만 원

즉, 1.8억 원의 자금만 있으면 서울 아파트에 입주가 가능한 구조입니다. 사용료는 연 2% 기준으로 약 800만 원 수준이며, 월 약 67만 원 수준으로 예상됩니다. 이자보다 저렴한 비용으로 실거주가 가능하다는 점에서, 초기 진입장벽을 낮추는 데 효과적일 수 있습니다.

자, 여기서 집값이 상승했을 경우, 시세차익은 어떻게 나눌까요?

지분형 주담대의 핵심 구조 중 하나는, 주택 매각 시 발생하는 시세 차익을 정부와 개인이 각자의 지분율에 따라 나누는 방식이라는 점입니다. 이는 대출이 아닌 '공동투자'라는 성격을 갖기 때문에, 수익도 리스크도 공유하게 됩니다.

예시로 10억원에 매수한 아파트가 3년 후 13억 원으로 올랐다면?

• 총 시세 차익: 3억 원
• 개인(60%) 차익: 1.8억 원
• 정부(40%) 차익: 1.2억 원

실투자금 1.8억 원 대비 1.8억 원의 차익을 얻는 구조로, 수익률은 약 100%에 육박하게 됩니다.

하지만 이 구조는 상승 시엔 매력적이지만, 하락 시에는 손실 분담 구조이기도 합니다. 정부는 공공 지분 손실을 감수해야 하고, 이는 결국 국민 세금으로 보전될 수 있는 점에서 형평성과 재정 건전성 이슈가 제기됩니다.

 

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 Summery.3 

시장의 반응: 기대와 우려, 공존하다"

모든 정책에는 긍정적인 면과 부정적인 시선이 공존한데 해당 정책은 어떤지 한번 보겠습니다.

긍정적 평가

• "내 집 마련의 문턱을 낮춘다"
• "가계부채를 직접 늘리지 않는 대안"
• "공공 지분 매입 구조로 장기 주거 안정 기여"

KB국민은행 박원갑 수석전문위원은 "서울 평균 아파트값 14억 원, 월급 200만~300만 원으론 진입 불가" "이 제도 없이는 청년 결혼·출산 자체가 위협받는 상황"이라고 지적합니다.

부정적 시선

• "서울 10억 이하 아파트 쏠림, 가격 자극 우려"
• "지방은 오히려 손실 구조…정부 재정 부담 불가피"
• "과거 공유형 모기지처럼 국민 정서 거부감 클 수 있어"

서진형 대한부동산학회 회장은 "수익을 정부와 나누는 구조는 정서적으로 불편할 수밖에 없다"며 "지속 가능성과 정책 신뢰 확보가 관건"이라고 강조했습니다.

 

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 Final Take 

"수요 쏠림? 한쪽에선 기회가 될 수도 있지 않을까?"

많은 전문가들이 우려하듯, '10억 이하' 주택에 수요가 집중될 가능성은 매우 높습니다.
이는 해당 가격대의 주택을 중심으로 가격이 급등하고, 서울 전반적인 집값을 자극할 수 있다는 지적과 맞닿아 있습니다.
그럼에도 불구하고 저는 이러한 수요 쏠림이 오히려 서울 부동산의 양극화를 완화하는 방향으로 작용할 여지가 있다고 생각합니다.

서울 집값은 최근 상급지 중심의 상승이 두드러졌고, 그 반대편에 있는 지역은 가격이 정체되거나 하락세에 머물러 있었습니다.
현재 10억 이하 아파트는 대체로 서울의 3급지 이하, 즉 중·하급지에 분포되어 있습니다.

이 지점에서 지분형 주담대가 실수요를 중·하급지로 자연스럽게 이끄는 구조가 된다면, 시장 전체의 온도 균형을 맞추는 데 도움이 될 수 있지 않을까 생각합니다. 이는 지역 간 불균형 해소라는 측면에서도 의미 있는 결과를 가져올 수 있겠죠.

물론, 이 모든 가능성은 제도의 설계와 운용이 얼마나 정교하고 일관성 있게 이어지느냐에 달려 있습니다.

지분형 주담대는 기존 금융 시스템의 경직성을 해소하려는 중요한 시도입니다. 하지만 '내가 사는 집인데 정부와 수익을 나눠야 한다'는 이질감은 여전히 존재합니다.
그럼에도 불구하고, 누군가는 오늘도 10년치 월급을 계산하며 주거 안정을 고민하고 있습니다. 이들에게 이 제도가 진짜 기회가 되기 위해선, 정책의 철학과 현실의 속도, 그리고 무엇보다 신뢰가 선행되어야 합니다.
그리고 저는, 이 제도가 잘 설계되어 일관되게 운영된다면, 지금처럼 일부 상급지만 과열된 시장에 균형을 던지는 '정책적 완충장치'가 될 수도 있다고 봅니다. 즉, 단순한 대출 제도를 넘어 서울 부동산의 구조적 양극화를 완화할 수 있는 실험적 시도이기도 하다는 것이죠.

 

 

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