“감히 얼마일지 상상도 안 간다”…49층으로 변신 앞둔 은마아파트, 드디어 시동

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📆 2025년 4월 17일 | 대치동 은마, 진짜 변한다?

드디어 은마가 움직입니다.
무려 49층, 6천 가구 가까이 되는 초고층 재건축 계획이 공개됐습니다.
벌써부터 시장은 술렁이는 분위기인데요.
호가는 오르고, 매물은 사라지고, 부동산 커뮤니티는 폭발 직전입니다.
이번 변경안, 뭐가 달라졌고 실수요자 입장에선 어떤 판단을 해야 할까요?
오늘 포스팅에서 핵심만 쏙쏙, 정리해 드립니다.

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🏗️ 49층, 5962가구! 은마 재건축 변경안 공개

서울 강남구 대치동 은마아파트,
재건축 정비계획 변경안이 4월 18일부터 주민공람에 들어갑니다.

• 최고 49층, 총 5962가구
• 공공임대 891가구, 공공분양 122가구
• 용적률 320% 적용
• GTX-C 노선 위엔 공원 배치

당초 계획이었던 6575가구보다는 줄었지만, 건물 간격을 넓히고 공원을 확보하며 쾌적한 단지를 만들겠다는 전략이 반영됐습니다.

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📉 서울시의 ‘신통기획’ 브레이크…용적률 350% → 320%로 수정

은마 재건축 조합은 원래 역세권 뉴:홈 제도를 통해 용적률을 최대 350%까지 끌어올릴 계획이었습니다.
그런데!

서울시 신통기획 자문회의에서 제동이 걸렸죠.

• “동 간격 너무 좁다”, 과밀 우려
• “공공기여 확대하라”, 저류조 설치 요구

결국 조합은 한발 물러나 용적률 320%로 수정, 저류조 + 공원 확보를 골자로 한 변경안을 강남구청에 제출했습니다.

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💸 신고가 찍고, 호가 뛰고…시장은 ‘기대감 폭발’

벌써 몸값이 요동치고 있습니다.

• 은마 전용 84㎡(5층) → 35억5천만 원 (신고가, 3월 21일 거래)
• 은마 전용 76㎡(7층) → 호가 31.9억 → 32.2억 상승

실제 매물은 거의 씨가 말랐다는 현장 중개사의 전언. “31평, 34평 모두 30억 선에 거래되고 있다”는 증언까지 나왔습니다.
단순 호재성 뉴스가 아닌, 공식적인 정비계획 변경안 공람 + 주민설명회 일정이 발표된 '진짜 시동' 국면에 진입한 셈입니다.

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📊 수치로 보는 은마아파트 흐름 – 용적률, 가구수, 거래가 변화

 

구분	변경 전	변경 후	비고
층수	최고 35층	최고 49층	층수 상향
총가구수	6576가구	5962가구	가구 수 감소
용적률	350%	320%	서울시 요청 반영
공공임대	678가구	891가구	확대
최근 실거래가 (전용 84㎡)	30.9억 (2월)	35.5억 (3월)	약 4.6억 상승

거래가의 상승세도 눈에 띕니다. 지난달 전용 84㎡가 35억5000만원에 신고가를 기록했고, 공람 소식이 전해진 4월 16일 이후 일부 매물은 호가가 3000만원 이상 상승하기도 했습니다.

 

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🧠 47년차 은마의 부활, 실수요자는 어떻게 봐야 할까?

은마는 1979년 준공, 1996년 재건축 추진위 발족 후 무려 29년째 재건축 중인 전설의 단지입니다.

이번 변경안이 확정되면

📌 2025년 안에 사업시행인가 마무리도 기대 가능.
📌 이후 관리처분계획 수립 → 이주/철거 순으로 진행될 전망입니다.

하지만 현실은?

• 재건축 부담금, 이주비, 분담금 등 실제 비용 부담도 크고
• 입주까지는 최소 6~7년이 소요될 가능성이 높습니다.

투자보다는 ‘장기 거주 목적의 실수요자’라면 현실적인 계획과 여유 자금이 필수입니다.

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|한마디| “47년 된 전설, 드디어 설계도 꺼내들다”

은마아파트는 단순한 재건축 단지를 넘어 강남 부동산의 바로미터이자 상징성 그 자체입니다.
용적률과 가구 수는 다소 조정됐지만, 49층 고층화 + GTX 연계 + 쾌적성 강화까지 고려된 이번 계획은 ‘현실 가능한 재건축’이라는 점에서 시장 반응이 뜨겁습니다.
하지만 호가 상승에 휩쓸려 무리한 진입은 금물. 이주는 몇 년 뒤, 입주는 그보다 더 멀다는 점을 꼭 명심하세요.

 

 

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