오늘 왜 이곳을 찾았냐고요?
며칠 새 서울 아파트 매물이 다시 늘고 있다는 뉴스 보셨나요?
그런 기류 속에서 저는 요즘 ‘소외된 저평가 지역’들을 자주 찾아다니고 있는데요. 오늘은 그중에서도 눈에 띄는 동네, 제기동을 찾았습니다.
왜냐고요? ‘정비사업’ 두 글자 때문이죠. 그중에서도 제기한신 아파트,
이곳은 정비사업의 경계선에 서 있으면서도 교통, 학군, 편의 인프라가 나쁘지 않아 실거주·투자 겸용으로 주목받을 단지입니다.
그런데요… 과연 이 단지, 진짜 ‘실속 투자처’일까요?
Summary. 1
단지 정보 요약
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항목
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내용
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단지명 / 위치
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제기한신 / 동대문구 제기동 1212
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총세대수 / 준공년도
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1,070세대 / 2004년 5월 (22년차)
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매매가 / 전세가 (25평)
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7억 4,500만 / 4억 3,250만
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매매가 / 전세가 (32평)
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8억 5,600만 / 5억 6,000만
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전세가율 (25/32평)
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약 58.2% / 약 65.4%
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교통 접근성
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고려대역 도보 2분 (6호선)
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학군 / 편의시설
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성일초 인접, 롯데마트(청량리역), 고려대 상권
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인근 입주 예정 물량
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2년 내 761세대 (롯데캐슬 하이루체)
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59㎡ 기준으로 보면 가격은 7억 중반대. 84㎡도 8억대 중반으로 형성 중입니다.
전세가율은 오히려 중형 평형 쪽이 높아, 실거주 수요 기반이 더 안정적이라는 신호로도 해석할 수 있겠죠.
다만 커뮤니티 시설은 부재는 아쉽지만 도보 2분 거리의 역세권이라는 점과 동북선 개통예정은 단지 전반의 경쟁력을 지탱해줍니다.3
Summary. 2
현장 후기는요…
직접 걸어본 제기한신 단지는, 생각보다 조용하고 안정적인 분위기였습니다.
외관은 세월의 흔적이 느껴지지만, 도색 상태는 근래에 새로 했는지 양호하고 단지 내 보행로는 넓직합니다.
임장을 다녀보니 준공년식이 앞자리가 1이냐 2냐에서 외관산 많은 차이가 있는것같습니다. 99년과 00년식이라도요.
주차장은 지하와 지상으로 구성되어있고, 1.02대로 그리 넉넉하진 않지만 부족하진 않을것으로 예상됩니다. 지하주차장과의 엘리베이터 연결은 안되어 있는거로 알고있습니다. 지상 공간은 거의 조경과 놀이터로 구성돼 있어 어린 자녀를 둔 가정엔 나쁘지 않겠더라고요.
단점은 역시 커뮤니티 부재... 아! 하지만 단지내에 유치원 건물 2층에 헬스장이 입점해 있습니다.
거래량을보면 30평대보다는 20평대의 거래량이 2배이상 높으며, 학군·교통을 고려하면, 앞으로도 실거주 수요는 꾸준할 듯합니다.
단지내 주변은 아직 많이 노후된 상태로 방치되어있긴 하더라구요, 어서 재개발이 이루어져 환경이 개선 됬으면 좋겠네요
Summary. 3
투자 분석 (25평 & 32평 기준)
전세가율: 25평 약 58.2%, 32평 약 65.4%
실투자금:
25평형 (전세 끼고 매수 시)
매매가: 7억 4,500만 원
전세가: 4억 3,250만 원
실투자금: 약 3억 1,250만 원
취득세 (4억 이상 3주택 이하 기준 약 3.4%): 약 2,530만 원
총 필요 자금: 약 3억 3,780만 원
32평형 (전세 끼고 매수 시)
매매가: 8억 5,600만 원
전세가: 5억 6,000만 원
실투자금: 약 2억 9,600만 원
취득세 (8억 이상 주택, 약 3.5% 적용): 약 2,990만 원
총 필요 자금: 약 3억 2,590만 원
32평은 의외로 실투자금 부담이 더 낮은 구조입니다. 평당가는 높지만 전세가율이 더 높아 실거주 수요층이 뚜렷하다는 반증이죠. 오히려 투자 접근 측면에선 32평이 유리한 지점도 있습니다. 하지만 거래략이 다소 적다는점은 염두해 두어야 할것 같습니다.
Summary. 3
정비사업 흐름은요?
즉, 이 일대는 이미 ‘정비사업지 벨트’로 변모 중입니다.
제기6구역,청량리6구역으로 시작해서 26년 6월 입주하는 롯데캐슬 하이루체, 청량리동19일대 까지 이어질것으로 예상됩니다.
제기한신이 아직은 주변 빌라촌으로 둘러쌓여 있어 나홀로 아파트 같은 느낌을 줬는데, 단지 자체 개발은 아니어도 미래 시세 견인 요인으로 작용할 가능성 높습니다. 게다가 동북선 경전철 공사 진행 중이라 중기적 교통 개선 효과도 기대할 수 있어요.
Summary. 4
입지 및 생활환경
교통: 고려대역 도보 2분 (6호선 단일 노선), 동북선 예정
서울 3대 업무지구와의 접근성:
- CBD (종로·광화문): 6호선 +5호선 → 약 30분
- GBD (강남역 일대): 6호선 + 3호선 + 2호선 → 약 50분 소요
- YBD (여의도): 6호선 + 5호선 → 약 45분 소요
교육: 홍파초, 성일중, 도보권
편의: 롯데마트 청량리, 고려대 상권, 청량리 농산물 시장 등 인프라 풍부
공원: 홍릉 근린공원, 개운산 등
사실 북쪽 위치상 직주근접의 이점은 없습니다. 하지만 실거주 측면에서 보자면, 생활 인프라가 잘 갖춰져 있는 편이에요.
Summary. 5
인근 단지 비교 분석
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단지명
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준공
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매매가
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전세가
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전세가율
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특징
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청량리 한신
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1997년
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8.1억
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5.0억
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61.7%
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정비지구 내, 재건축 기대
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홍릉동부
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2001년
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8.4억
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3.75억
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44.6%
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낡은 외관, 가격 상회
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제기한신
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2004년
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7.45억 / 8.56억
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4.33억 / 5.6억
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58.2% / 65.4%
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더블역세권, 정비지 인접
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제기한신은 연식·입지 대비 가격은 보합, 하지만 인접 단지 대비 실투자금은 낮은 편이라 실거주 or 중기 시점 투자자에겐 매력적입니다.
Summary. 5
설백이 시선 분석
시세 흐름: 2006년부터 2021년까지 완만한 상승세를 보이다, 2022년 고점을 찍고 현재는 조정 후 박스권 흐름을 보이고 있음. 하지만 2024년 거래 기준 여전히 8억 선 유지, 하락장에서 방어력 보인 것으로 판단
실투자금 구조: 25평 약 3.2~3.5억, 32평 약 2.9억. 오히려 중형 갭이 작음
내부 구조 실용성: 전형적인 판상형 구조,소형평수는 계단식, 중형평수 계산식이며 리모델링 여지 다분함
수요층: 실거주 중심 + 중기 투자 대기 수요 존재
🧾 요약 노트
실투자금: 25평 약 3.2억 / 32평 약 2.9억
전세가율: 25평 58.2% / 32평 65.4%
개발 모멘텀: 제기6구역, 청량리6구역, 동북선 공사 중
대안 단지: 청량리 한신(재건축 기대), 홍릉동부(입지 유사)
전략: 실거주 접근 우선, 투자 진입은 정비사업 진척에 따라 시점 조율
Final
최종 생각 정리
실거주 관점에서 본 제기한신은, 정비지구와의 근접성과 비교적 안정된 가격대 덕분에 '입지 개선형 실속 단지'로 볼 수 있습니다.
단점은 분명 존재합니다. 서울 3대 업무지구와의 접근성이 뛰어난 편이 아니며, 단일 노선(6호선) 의존도는 아쉬운 지점입니다. 또한 2022년 고점 이후 전반적인 하락장에서 낙폭이후 회복세가 더딘 흐름을 보이고 있다는 점도 고려해야 합니다. 즉, '급반등'보다는 '조용한 회복'이 기대되는 흐름이죠.
하지만 반대로 보면, 지금은 입지와 시세가 디커플링된 과도기일 수 있습니다. 특히 제기6구역, 청량리6구역 등 주변 대형 정비사업들이 속속 추진 중이기에, 향후 ‘키맞추기 상승’의 수혜 가능성은 충분합니다. 생활 인프라와 교육환경, 비교적 양호한 단지 구성은 실거주자 입장에서 꾸준한 수요를 만들어낼 수 있는 기반이 됩니다.
투자자 관점에서는 지금이 바로 '관망 속 포지셔닝'을 할 시점입니다. 실투자금 기준 3억 초중반으로 서울의 입지를 확보할 수 있으며, 중형 평형대는 오히려 갭 부담이 낮은 구조입니다. 다만 단기차익보다는 정비사업 기대감과 함께 중장기적 회복을 노리는 전략이 유효합니다.
결론적으로, 제기한신은 지금 당장 급등할 단지는 아니지만, 조용히 입지를 회복 중이며, 주변 정비지와의 연동 속에서 향후 재평가될 가능성이 높은 ‘로우 리스크 실거주형 투자처’입니다.
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